Upplåtelseavtal och överlåtelseavtal – vi reder ut skillnaderna

Ett upplåtelseavtal ska tecknas av den första ägaren av en bostadsrätt. Detta avtal sker mellan ägaren och bostadsrättsföreningen. För att upplåtelse ska få ske måste det finnas en ekonomisk förening som efter upprättande av en ekonomisk plan får ett godkännande från Bolagsverket. Upplåtelseavtalet skrivs mellan en nybildad bostadsrättsförening och den första köparen vid dessa tillfällen:

• När en hyresrätt ombildas till bostadsrätt.
• Vid nyproduktion av bostadsrätter när den första köparen och bostadsrättsföreningen skriver kontrakt.

Anledningen att man skriver ett upplåtelseavtal är att en person som köper en bostadsrätt egentligen inte äger den; det gör föreningen. En bostadsförening äger juridiskt sett alla lägenheter i föreningen. Det kallas upplåtelseavtal eftersom avtalet säger att föreningen upplåter rätten att bo i lägenheten till köparen av bostadsrätten. Avtalet handlar i korta ordalag om hur du som medlem har rätt att nyttja bostaden medan föreningen står som själva ägaren. Upplåtelseavtalet måste därför vara korrekt då det tar upp en del juridiska aspekter.

Om bostadsrätten sedan säljs vidare används istället ett överlåtelseavtal. Här kan man förenklat säga att det är ett kontrakt som tar upp överförandet av ett objekt mellan två personer och vilka villkor som gäller då. När det gäller köp av bostadsrätt är det även viktigt att ta vissa formkrav från bostadsrättslagen i beaktning eftersom en köpare också ska godkännas av föreningen. Överlåtelseavtalet är bindande när båda parter undertecknat det. Ett skriftligt eller muntligt anbud eller löfte om att köpa eller sälja är aldrig bindande utan det krävs ett skriftligt avtal.

Ett överlåtelseavtal kan bara ske vid överlåtelser av bostadsrätter. Om man säljer en äganderätt, hus eller ägarlägenhet, talar man istället om ett köpekontrakt.

Att upplåta och överlåta något innebär vissa skillnader. Upplåtelseavtalet tecknas alltså bara en gång när bostadsrätten säljs första gången eller vid nybildningen av bostadsrätt. När man istället väljer att sälja vidare bostaden så tecknas ett överlåtelseavtal. Då tecknas ett avtal mellan köpare och säljare, till skillnad mot upplåtelse när det är mellan förening och köpare. Överlåtelseavtalet innebär att upplåtelseavtalet blir överlåtet till den nya ägaren.

I upplåtelseavtalet och överlåtelseavtalet tar man upp olika aspekter:

Upplåtelseavtal

• Vilka utrymmen som upplåts som bostad, förråd och dylikt; det vill säga vad bostadsrättsinnehavaren får fri tillgång till
• Om eventuell mark finns ska även det finnas med
• Lägenheten ska pekas ut
• Insats, månadsavgift och, i förekommande fall, upplåtelseavgift ska anges
• Uppgifter om de olika parterna samt datum vid undertecknandet

Ibland tecknar man ett förhandsavtal innan upplåtelseavtalet. Ett förhandsavtal är ett avtal som tecknas mellan bostadsrättsköparen och bostadsrättsföreningen innan bostaden är klar för inflyttning. Bostadsrättsköparen blir genom avtalet skyldig att förvärva bostadsrätten och bostadsrättsföreningen blir skyldig att upplåta bostadsrätten till bostadsrättsköparen.

Överlåtelseavtal

• Innehåller information om vilken bostad som avses, dess yta, dess pris etcetera.
• Det ska också framkomma information om både köpare och säljare och deras personuppgifter samt datum vid undertecknandet.
• Vilka villkor som gäller vid överlåtandet, bland annat vem som bär felansvaret om det finns dolda fel.

Är överlåtelsen en gåva måste ett gåvobrev också tecknas. I samband med överlåtelseavtalet måste den nya medlemmen också ansöka om medlemskap i föreningen. En överlåtelse är inte är giltig förrän köparen beviljas medlemskap i bostadsrättsföreningen. Tänk på att överlåtelseavtalet inte får innehålla brister om information, då kan det ogiltigförklaras.